Разделы



Ипотечное кредитование

Ипотека (от греч. hypotheke – залог, заклад) – это залог недвижи мости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.

Особенности ипотечного кредитования:

•         ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какието объекты недви жимости (здания, сооружения, жилые дома);

•         долгосрочный характер ипотечного кредита (20 – 30 лет);

•         заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

•         заложено может быть только то имущество, которое принадле жит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

•         законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

•         развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

•         ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специали зированные ипотечные банки.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1.     Федеральный закон Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.98.

2.     Федеральный закон Российской Федерации Об оценочной деятельности в РФ от 29.07.98.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему хорошо воспроизведенные прогнозы Форекс могут сделать Тебя несказанно состоятельным.

3.     Федеральный закон Российской Федерации Об ипотечных ценных бумагах от 17.11.03

Ипотечные банки – специализированные банки 1 , осуществляю щие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы – это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

п»ї

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам – другим кредитным институтам (в некоторых стра нах – любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются на дежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на пре доставление новых ипотечных кредитов.

Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение % ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором. Схема ипотечной ссуды приведена на рис. 32.

Динамика остатка задолженности по ссуде

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог не движимости появились во 2ой половине XVIII столетия. В начале XX в . Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло ипотечное кредитование.

В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

Основные проблемы ипотечного кредитования:

•         общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

•         слабость институтов оценки недвижимости (только зарождают ся);

•         существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных креди тов;

•         неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутст вовало юридическое обоснование использования такого финан сового инструмента как закладная;

•         ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок – 1015 лет, высокие процентные ставки – в среднем 1013% годовых в валюте, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите 3050% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности.

п»ї

Перспективы развития ипотеки в России связаны с принятием специального закона об ипотеке и созданием соответствующих органи зационных структур, т.к. ипотечные активы и развитый рынок заклад ных 1 . Теоретически работа такого рынка уже разработана и один из ва риантов представлен на рис. 33.


Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фон довом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторично го рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены заклад ными.

Читать далее: Международные банковские кредиты