Разделы



ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1.   Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2.   Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта. Договор об оценке является основанием для проведения оценки

объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объ екта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая , специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококласс ными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или от ремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

•      темпы экономического роста;

•      уровень инфляции;

•      индекс деловой активности;

•      инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

•      изменение ставок процента и кросскурса национальной валюты;

•      уровень доходов населения и другие факторы.

п»ї

2. Политические и социальные факторы:

•      стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

•      доверие правительству;

•      приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др. Основные источники внешней информации:

 

1.   Программы Правительства и прогнозы.

2.   Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).

3.   Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4.   Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг , Финмаркет ).

5.   Электронные информационнопоисковые системы.

6.   Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно име ющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1.   Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2.   Динамика коэффициента загрузки;

3.   Нормативноправовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

Обучение Forex - это отличная для тебя подготовиться к удачной работе на бирже Forex!

4.   Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

 

•      состояние и перспективы развития сегмента рынка;

•      цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

•      уровень эксплуатационных затрат;

•      среднерыночный уровень занятости недвижимости;

•      уровень возможных прочих доходов;

•      налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

п»ї

•      укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

•      сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

•      индексы цен в строительстве;

•      удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

•      стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, кана лизации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация. Основные источники информации.

1.     Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ).

2.     Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров , девелоперов , строителей, консультантов, компаний по управлению не движимостью (например, информационносправочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие).

3.   Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4.   Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (о nline ) каналам информационных агентств REUTERS , АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предостав лении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют по средством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER ., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлтор ских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и ри элторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими , так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собст венной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необ ходимых данных.

В России разработаны программные продукты, например, про граммный комплекс VALMASTER. фирмы Исследовательский центр оценки активов для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено изза отсут ствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КОИНВЕСТ, Багира . Наибольшее распространение получили программные продукты компании КОИНВЕСТ. Программный комплекс Оценка промышленных зданий разработан в 1997 г. компанией КОИНВЕСТ на базе издания Справочник оценщика: Промышленные здания.

Программный комплекс Справочник оценщика: Жилые дома содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиямпредставителям , но и по отдельным видам блоксекций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурнопланировочные осо бенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

•      данн ые о ю ридическом положении объекта;

•      данные о физических характеристиках объекта;

•      данные о состоянии земельного участка;

•      данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

•      данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего ;

•      данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

•      интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

•      внутренняя документация;

•      осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

•      юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

•      технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметнофинансовые расчеты;

•      данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложе ниях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, вы ходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оцен ки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно скольконибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

•      ознакомиться с имеющейся технической документацией по объ екту;

•      провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

•      основные изменения, внесенные в проект;

•      проводилась ли реконструкция;

•      даты текущих и капитальных ремонтов;

•      аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, плановопредупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой ха рактеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо:

•      провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

•      зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных со оружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использо вать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источни ки, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необхо димо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фак тическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ яв ляются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необ ходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соот ветствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использо вания различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом Об оценочной деятельности и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процес се оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объек тах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем ис пользуются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической , демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район от носится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по ад министративному делению, указывают наименование города, админист ративного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магист ралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая дос тупная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостат ки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим уча сткам, описание характера застройки, данных по благоустройству терри тории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

•      размеры земельного участка;

•      форма земельного участка;

•      рельеф и почвы;

•      землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

•      наименование объекта;

•      год постройки;

•      дату последнего капитального ремонта;

•      общую площадь;

•      полезную площадь;

•      количество этажей;

•      описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

•      описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особен ности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

Читать далее: Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)