Разделы



Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)

  А. Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости)

Технические и прочие документы.

•      Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

•      Экспликация объекта недвижимости.

•      Поэтажный план объекта недвижимости.

•      Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.

•      Бизнесплан развития объекта недвижимости.

•      Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.

Б. Общая информация

Б.1. Общеэкономические источники.

•      Эксперт РА, АК&М, Росбизнесконсалтинг , Финмаркет (рейтин ги, обзоры, прогнозы).

•      Компании АТОН, ТройкаДиалог (обзоры рынка капитала).

•      Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.

•      Региональные печатные издания.

•      Генеральные планы развития регионов, городов.

Б.2. Характеристика и сегментация рынка недвижимости.

Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:

•      Российской Гильдии Риэлторов ;

•      Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов ;

•      Российского Общества Оценщиков;

•      Виртуального клуба риэлторов ;

•      Виртуального клуба оценщиков;

•      Центра анализа рынков недвижимости;

•      Информационного портала Русская недвижимость;

•      Р. R .Е. S . – профессионального сервера недвижимости;

•      Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника ;

•      Объединенного российского сервера недвижимости;

•      RE : VIEW Недвижимость (Интернетдайджест о рынке недвижимости).

Периодические издания : журнал Столичная недвижимость, интернетжурнал Монолит, бюллетень RW ау. Обзоры управляющих компаний:

• NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В);

•      А NGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости А ngheveltResearch );

п»ї

•      СО LLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости);

•      РЕ NNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижи мости).

В. Информационная база оценки недвижимости затратным подходом

8.1. Оценка недвижимости с составлением сметы.

•      СНиПы (строительные нормы и правила).

•      ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).

•      СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).

•      ПВРы (показатели стоимости на виды работ).

•      Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается: Локальные сметы – Объектные сметы – Сметы на монтаж оборудования – Сводный сметный расчет.

8.2. Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости.

•      УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитально сти здания и территориальные пояса застройки. Стоимость при ведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.

•      УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года.

•      УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года.

•      УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года.

Биржа Forex разрешает каждому желающему получать доход на колебаниях валютных курсов любых мировых валют официально, круглосуточно, не выходя из квартиры и даже не имея специального образования!

•      ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стоимость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или

•      секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года.

•       ТЭПы (техникоэкономические показатели стоимости жилого и культурнобытового строительства в г. Москве). Приведена сто имость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены об щеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому дан ное здание было построено. В ценах 1984 г.

п»ї

• Сборники КоИнвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема – 1 куб. м. В ценах 1997 г.

8.3. Индексы стоимости строительства

•      1969 г. – 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства.

•      1984 г. (1991 г.; 1997 г.) – текущий момент: Сборники Ко Инвест Индексы цен в строительстве (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве).

8.4. Расчет физического износа.

•      Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение.

•      Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании).

•      Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС).

8.5. Оценка земельного участка.

•      Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.

•      Данные кадастровой оценки земельных участков – нормативная цена земли (Земельный кадастр).

•      База данных бюллетеня RWa у .

Г. Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом

Г.1. Данные о совершившихся сделках.

•      Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлтеры на много охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам).

•      Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (бюллетень РФФИ РЕФОРМА, региональные информационные бюллетени).

Г.2. Предложения на продажу.

•      Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОММЦБН.

•      Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.

•      Периодические издания: Из Рук в Руки, Недвижимость для бизнеса, бюллетень RWay .

• База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмос ковных агентств недвижимости).

Г.3. Собственные базы данных оценщика.

При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости актуальны примерно полгода.

Д. Информационная  база  оценки  недвижимости  доходным подходом

Д.1. Информация для расчета арендной ставки.

•      Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОММЦБН и др.

•      Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER.

•      Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды.

•      Периодические издания: Из Рук в Руки, Недвижимость для бизнеса, бюллетень RWa у .

•      База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмос ковных агентств недвижимости).

Д.2. Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки.

• Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

Д.3. Информация для расчета эксплуатационных издержек.

•      Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости.

•      Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компа нии, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование).

•      Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).

Д.4. Информация для построения коэффициента капитализации.

•      Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и перио дических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

•      Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет , Росбиз несконсалтинг , периодических изданий Ведомости, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам.

•      Данные технической и строительной документации о норматив ном сроке жизни объекта недвижимости.

Читать далее: ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ