Разделы



Метод валовой ренты

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Курсы Forex - это хорошая для тебя подготовиться к прибыльной работе на рынке Forex!

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к це не продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000$ В банке данных имеются сведения о недавно проданных анало гах (табл. 5.5).

МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его рас чета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в ко торых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

•      может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

•      в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

•      не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых опера ционных доходах сравниваемых объектов.

Читать далее: Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости