Разделы



ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Общая характеристика затратного подхода

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2)  оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ин вестора);

3)  расчет выявленных видов износа;

4)  оценка рыночной стоимости земельного участка;

5)  расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему компетентно сделанные прогнозы Форекс могут сделать вас беспредельно денежным.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результа тов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

•      когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

•      когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

•      когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

•      для оценки объектов незавершенного строительства;

•      для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

•      для оценки в целях страхования;

•      для итогового согласования стоимости.

Методика оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 6.1

Читать далее: Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)