Разделы



Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)

Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате проведения оценки.

Выбор расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факто ров: цели оценки, количества и качества собранной информации об объ екте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полез ности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизвод ства, поскольку в противном случае определяются затраты на строи тельство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характери стикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупа теля.

В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

(Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводит ся в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ11260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)

К прямым затратам относятся:

•      стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

•      заработная плата рабочих;

•      стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерш сетей;

•      стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к

строительству:

•      стоимость инвестиций в землю;

•      гонорары проектносметным организациям;

•      маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затра ты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

п»ї

Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. (Полный перечень накладных расходов и порядок расчета приводятся в Методических рекомендациях по расчету величины на кладных расходов при определении пон мости строительной продукции, разработанных ЦНИИЭУС Минстроя России. – М 1992.)

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете стоимости воспроизводства (стоимости замещения)

1. Строительномонтажные работы

1.1.   Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации. н ормативными материалами и на основе данных предприятий ото вой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки

1.2.   Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно; процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе

1.3.   Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.

1.4.   Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ

1.5. Накладные расходы

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

1.6. Прибыль подрядчика

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительномонтажных работ)

2.  Стоимость инженерного оборудования

3.  Косвенные затраты инвестора

 

3.1.   Инвестиции в землю

3.2.   Оплата услуг проектносметных организаций

Дистанционное Обучение Forex - это отличная возможность для Тебя подготовиться к удачной работе на бирже Forex!

3.3.   Маркетинговые, рекламные, страховые затраты

3.4.   Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта

3.5.   Прочие затраты

3.6.   Налоги

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО

4. Прибыль инвестора

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (СТОИМОСТЬ ЗАМЕ­ЩЕНИЯ)

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения стоимости воспроизводст­ва (стоимости замещения):

•      метод сравнительной единицы;

•      метод разбивки по компонентам;

•      метод количественного обследования.

п»ї

Рассмотрим методы расчета стоимости воспроизводства (стоимо­сти замещения).

6.2.1. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м 2 , 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректиро­вана на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для оп­ределения величины затрат обычно используются различные справоч­ные и нормативные материалы (УПСС  укрупненные показатели стои­мости строительства; УПВС  укрупненные показатели стоимости вос­становительной стоимости и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недви­жимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м 2 типичного сооружения.

Со =С1 м2 · So · Кп ·Кн · Км · Кв · К пз · К ндс , (6.1)

где С о  стоимость оцениваемого объекта;

С 1 м2  стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

So   площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравне­ния);

Кп   коэффициент, учитывающий возможное несоответствие дан­ ных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвен­таризации), и строительной площади (Кл = 1,1  1,2) (Может указывать­ся площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта);

Кн   коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие ме­жду оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К.= 1);

Км  коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительномонтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

•      единое функциональное назначение;

•      близость физических характеристик (класс конструктивных сис тем);

•      сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

•      другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании КО ИНВЕСТ Индексы цен в строительстве (межрегиональный информационноаналитический бюллетень, из которого можно получить инфор мацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительномонтажные работы, материалы, конструкции, технологиче ское оборудование по всем регионам России).

Для оценки стоимости воспроизводства объекта недвижимости может быть разработана смета строительства на основе проектной документации, ведомости объемов работ, обширной нормативной, информа ционной и программной базы. Кроме этого необходимо знать технологию строительства, поскольку только при разработке смет профессио нальными сметчиками можно получить достоверные результаты оценки стоимости воспроизводства зданий и сооружений.

Для расчета величины базисной стоимости и для внесения попра вок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами ми нистерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР 14.07.1970 г. (УПВС) или Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств, прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР.

Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному по казателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1м 3 строи тельного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной до роги, 1 т емкости склада, 1 м 2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.

Восстановительная стоимость указанных укрупненных показате лей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строи тельного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ и др. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и сооружениям, являющимся специфическими для данной отрасли.

Сборники укрупненных показателей стоимости строительства – это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.

Преимущество использования сборников УПВС и УПСС – в хорошо отработанной информации об объектаханалогах , укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели пре дусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.

Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в среднем по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,18). Коэффициенты были утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. В связи с развитием рыночных отношений, расширени ем экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годы резко возросла потребность в информации о мировых це нах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники (Меа ns , Marshall and Swift Marshal Valuation Service : Building Cost People и др.) дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной нацио нальной валюты.

Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабо чими и из российских материалов. Для корректного пересчета долларо вых цен в рубли для конкретных регионов Российской Федерации необ ходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках . Такие расчеты необходимы, на пример, при создании совместных предприятий, в уставный капитал ко торых российская сторона вкладывает здания и сооружения, поскольку использование курса доллара США в рублях по данным Банка России будет приводить к занижению рыночной стоимости вклада российской стороны.

Паритеты покупательной способности валют. Специальное издание КОИНВЕСТ серии Справочник оценщика – Паритеты Покупа тельной Способности Валют на национальных строительных рынках – дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R . S . Меа ns С о, Ма rshall & Swift и др., в текущий уровень цен в рублях в рассматриваемом регионе Российской Федерации.

В США фирма R . S . Меа ns проводит мониторинг цен в строитель стве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на строительство зданий и их конструктивных элементов. КОИНВЕСТ на основе всемирно известного справочника Means Building Construction Cost Data подготовлено русское издание – Сборник расценок на строи тельство зданий.

6.2.2. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов  фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

•      субподряд;

•      разбивка по профилю работ;

•      выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-подрядчик нам мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

6.2.3 Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования

Метод количественного обследования основан на детальных ко личественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования – база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает и более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является н более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумм денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капи тальных вложений, финансирования строительства, а также формирована свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

•      проект и рабочая документация;

•      действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

•       отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять

индивидуальные сметные нормы. Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

•      строительные работы;

•      работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

•      затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

•      прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружени ям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной ра бочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позво ляют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:

1)   подготовка территории строительства;

2)   основные объекты строительства;

3)   объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4)   объекты транспортного хозяйства и связи;

5)   объекты энергетического хозяйства;

6)   наружные сети и сооружения;

7)   благоустройство территории строительства;

8)   временные здания и сооружения;

9)   прочие работы и затраты;

 

10)   содержание структуры дирекции (технический надзор);

11)   подготовка эксплуатационных кадров;

12)   проектные и изыскательские работы.

Нормативноинформационная база в системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает строительные нормы, правила (часть 4 СниП ) и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ, и, как следствие, их стоимостных показателей.

Методы определения полных затрат при составлении смет.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами в зависимости от договорных условий и общей эко номической ситуации.

При составлении сметной документации следует использовать сметнонормативную (нормативноинформационную ) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем России, однако практикующими оценщиками также используется и сметнонормативная (нормативноинформационная ) база 1984 г., при влекательность использования которой вызвана наиболее детальной раз работкой,

Стоимость строительства в сметной документации инвестора сле дуя приводить в двух уровнях цен:

•      в базисном (постоянном) уровне – на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;

•      в текущем или прогнозном уровне – на основе цен, сложивших ся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен, следует использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Указанные индексы подробно изложены в Методических рекомендаци ях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. № 12133).

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

•      ресурсный;

•      ресурсноиндексный ;

•      базисноиндексный ;

•      базиснокомпенсационный ;

•      на основе банка данных о стоимости ранее построенных или за проектированных объектованалогов . Рассмотрим подробнее данные методы.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тари фах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, приме няемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября № БФ926/12).

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете сметной стоимо сти ресурсным методом.

1. Строительно-монтажные работы

1.1.   Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации. н ормативными материалами и на основе данных предприятий ото вой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки

1.2.   Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно; процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе

1.3.   Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.

1.4.   Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ

1.5.   Накладные расходы ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

1.6.   Прибыль подрядчика

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ)

2.  Стоимость инженерного оборудования

3.  Косвенные затраты инвестора

 

3.1.   Инвестиции в землю

3.2.   Оплата услуг проектно-сметных организаций

3.3.   Маркетинговые, рекламные, страховые затраты

3.4.   Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта

3.5.   Прочие затраты

3.6.   Налоги

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО

4. Прибыль инвестора

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (СТОИМОСТЬ ЗАМЕ ЩЕНИЯ)

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, оп ределяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенк латуре ресурсы.

Из множества возможных разновидностей данного метода реко мендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложен ный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12146.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12133.

Например, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 1999 г. производится следующим образом:

П3"99 = М"91 • КМ"99 + ЗГГ91 • Кзп "99 + ЭМ и М"91 •

• КЭМ и М"99 , (6.3)

где П3"99 – прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;

М"91 – материалы в ценах 1991 г.;

КМ"99 – индекс пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;

ЗП"91 – заработная плата в ценах 1991 г.;

К "99 – индекс пересчета заработной платы к уровню 1999 г.;

ЭМ и М"91 – эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;

КЭМиМ "99 – индекс пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 1999 г.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации эконо мической ситуации и формирования соответствующих рыночных струк тур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости яв ляются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Читать далее: Определение износа объекта недвижимости