Разделы



Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы до ходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные особенности в методах доходного подхода, называемых ипотеч ноинвестиционным анализом. Ипотечноинвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости.22

Метод капитализации дохода – расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала, которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Метод дисконтированных денежных потоков – оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и теку щей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представ ляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в качестве потока доходов за период владения оценщик исполь зует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;

•         стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности.

1.   Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле метода капитализации в доходном подходе.

2.   Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированного капитала; зависит от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 130 чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности 75%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал – 15%. Ана литику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала.

А. Инвестор получает кредит с шаровым платежом, предусматривающий в течение срока кредитования уплату только процентов. Воз мещение инвестированного капитала, а при досрочной продаже – погашение долга произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекта не меняется.

Коэффициент капитализации – средневзвешенная стоимость при влеченного капитала.

1)   Коэффициент капитализации – 0,1275 (R к = 0,15 • 0,25 + 0,12 • 0,75).

п»ї

2)   Стоимость недвижимости – 1020 (130: 0,1275).

3)   Сумма ипотечного кредита – 765 (1020 • 0,75).

4)   Денежный поток при продаже в конце третьего года

Нулевой период. Затраты – 1020, в том числе:

•         ипотечный кредит – 765;

•         собственный капитал – 255.

1 й период . Чистый операционный доход – 130. 2 й период . Чистый операционный доход – 130. 3 й период . Всего – 1050, в том числе :

•       чистый операционный доход м 130;

•       цена перепродажи – 1020

из них:

•         ипотечный кредит – 765;

•         собственный капитал – 255. 5) IRR = 12,75% .

Б. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга возвращается кредитору в момент перепродажи. Стоимость объек та за период владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение инвестированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, совпадающей с процентной ставкой по кредиту.

1). Ипотечная постоянная – 0,1234 (0,0103 • 12).

2). Коэффициент капитализации – 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234),

в том числе:

•  ставка дохода – 0,1275;

•  норма возврата – 0,0025.

 

3)   Стоимость недвижимости (С = ЧОД / R кап ) – 1000 (130 : 0,13).

4)   Остаток долга на конец третьего года – 741,5. Стоимость перепродажи – 991,5 (250 + 741,5).

Курсы Форекс - это замечательная перспектива для вас подготовиться к удачной работе на рынке Форекс!

5). Денежный поток при перепродаже объекта в конце третьего года –

6) IRR = 12,75% .

В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осущест вляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.

Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капита лизации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшить на заложенную в нем норму возврата капитала, величина ко торой зависит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погашения и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результату прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.

п»ї

1)  Ставка дохода на инвестированный капитал – 0, 1275 0,1275 = 0,25 • 0, 1 5 + 0,75 • 0,1234 – 0,75 • 12 • 0,0002861.

2)  Норма возврата инвестированного капитала:

фактор взноса в накопление фонда 0,2942 ( SFF ; 3 года; 12,75%);

норма возврата при уменьшении стоимости на 20% – 0,0588 (0,2942 • 0,2).

3)   Коэффициент капитализации – 0,1863 (0,1275 + 0,0588).

4)   Стоимость недвижимости – 698 (130: 0,1863).

5)   Цена перепродажи – 558 (698 • 0,8).

6)   Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 80% от первоначальной цены.

Нулевой период. Затраты – 698, в том числе:

•      ипотечный кредит – 523,5;

•      собственный капитал – 174,5.

1й период. Чистый операционный доход – 130. 2й период. Чистый операционный доход – 130. 3й период. Затраты всего – 688, в том числе:

•      чистый операционный доход – 130$

•      цена перепродажи – 558,

из них:

•      ипотечный кредит – 517;

•      собственный капитал – 41.

7) IRR = 12,75%.

Метод дисконтированных денежных потоков более универсален, он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобре таемой с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен не стабильный поток дохода, что определяется графиком его погашения.

Особенности метода ДДП. Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечноинвестиционного анализа.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с уча стием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков.

1.   Определяется длительность анализируемого периода.

2.   Рассчитывается величина чистого операционного дохода.

3.   Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.

4.   Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.

5.   Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.

6.   Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступле ний.

7.   Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

8.   Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.

9. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как раз ница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

10.   Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи не движимости.

11.   Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инве стора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

12.   Определяется величина ипотечного кредита на дату проведе ния оценки.

13.   Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимо сти как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолжен ности на момент оценки.

Пример. Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации:

•      чистый операционный доход в ближайшие пять лет: 1й год – 160; 2й год – 300; 3й год – 500; 4й год – 800; 5й год – 1000;

•      цена перепродажи в конце 5го года – 1300;

•      ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%;

•      инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.

Решение.

1) Составляется график погашения кредита в течение анализируе мого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 8.4.)

2) Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступле ний, которая составит 1181 (табл. 8.5).

3) Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи:

•         цена перепродажи – 1300;

•         остаток долга на конец 5го года – 600 (900 – 60 • 5);

•         выручка от перепродажи – 700 (1300 – 600);

•         текущая стоимость выручки от перепродажи – 348 (700 • 0,4972).

4) Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора – Ш 9 (1181 + 348).

Рыночная стоимость недвижимости составит 2429 (1529+900). Универсальность метода дисконтированных денежных потоков позволяет его формализовать на основе ряда допущений:

•         чистый операционный доход в течение периода владения не меняется;

•         инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.

Применение традиционной техники ипотечноинвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и при их отсутствии, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.

I . Традиционная техника ипотечноинвестиционного анализа:

СН=ИК + (ЧОД – РОД) PVA ( n , c т.д.) + (Сп /п – ИКп ) PV ( n , c т.д.),    (8.5)

где Сн – стоимость недвижимости; ИК – ипотечный кредит; ЧОД – чистый операционный доход; РОД – расходы по обслуживанию долга; Сп /п – цена перепродажи в конце анализируемого периода; ИКп – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируе мого периода;

РVА – фактор текущей стоимости аннуитета;

Р V – фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);

ст.д. – ставка дохода на собственный капитал; n – анализируемый период.

Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10го года объект можно реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кре дит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуе мая инвестором ставка дохода на собственный капитал –15%.

Решение.

1)   Ипотечная постоянная – 0,1234 (0,01029 • 12).

2)   Расходы по обслуживанию долга – 111 (900 • 0,1234).

3)   Остаток долга на конец 10го года:

• ежемесячный взнос – 9,26 (900 • 0,01029);

• остаточный срок кредитования после перепродажи – 20 лет (30 – 10);

• остаток долга на дату перепродажи – 841 (9,26 • 90,8194).

4)   Текущая стоимость денежных поступлений – 196 [(150 – 111) х х 5,01877].

5)   Текущая стоимость выручки от перепродажи – 89 [(1200 – 841) х 0,2472].

6)   Рыночная стоимость собственного капитала – 285 (196 + 89).

7)   Стоимость недвижимости – 1185 (285 + 900).

II. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:

Сн = ИК 0 + (ЧОД – РОД) PVA ( n , c т.д.) + (Сп /п – ИКп ) PV ( n , c т.д.) , (8.6) где ИК 0 – остаток долга на дату проведения оценки; ИКп – остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отде

ляющего дату получения кредита от даты проведения оценки.

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты проведения оценки.

Решение.

1)   Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату прове дения оценки – 889 (9,26•96,02).

2)   Остаток задолженности на дату перепродажи:

 

•         остаточный срок кредитования после перепродажи – 17 лет (30 – 3 – 10);

•         остаток долга на дату перепродажи – 804 (9,26 • 86,8647).

 

3)   Рыночная стоимость собственного капитала – 294 [(150 – 3 111)• • 5,01877 + (1200 – 804) • 0,2472].

4)   Стоимость недвижимости – 1183 (294 + 889).

III. Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации.

Выше были рассмотрены ситуации, когда оценщик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы по обслуживанию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих па раметров:

•      ЧОД – сумма чистого операционного дохода;

•      Rm – коэффициент ипотечной задолженности;

•      ст. % – процентная ставка по кредиту;

•      N – срок кредитования;

•      n – длительность анализируемого периода;

•      ст.д. – ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

•      d – процентное изменение стоимости недвижимости;

•      PVAF – фактор текущей стоимости обычного аннуитета;

•      IAOF – фактор взноса на амортизацию единицы. Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позво

ляет заменять ряд исходных параметров:

ИК= Сн • Rm ; (8.7)

РОД = ИК • ст.% = Сн • Rm • ст.% (8.8)

Сп /п = Сн (1+ d ) (8.9)

ИКп = ИК • PVAF ( c т. %, N ) • IAOF ( c т. %, N – n ) (8.10)

ИКп = Сн • Rm • PVAF ( c т. %, N ) • IAOF ( c т. %, N – n ) (8.11)

Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:

Сн = Сн • Rm + (ЧОД – Сн • Rm • ст.% ) • PVA ( n , c т.д.) +

+ (Сн (1 + d ) – Сн • Rm • PVAF ( c т. %, N ) • IAOF ( c т. %, N – n )) •

• PV ( n , c т.д.) (8.12)

Пример. Оцените недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности – 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора – 15%.

Решение.

Подставляем данные об условиях кредитования в трансформированную формулу

Сн = 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн 0,1518) 3,3522 + + [Сн (1 – 0,2) – 0,7Сн · 0,0127 · 66,9744] · 0,4972.

В результате преобразования получим: Сн = 3352,2 (1 – 0,4506). Сн = 6102

Смоделируем денежный поток в соответствии с основными усло виями инвестирования:

Поток денежных поступлений на вложенный собственный капитал: (1832), 352; 352; 352; 352; 1616 дает ставку дохода 15%.

Таким образом, в процессе оценки необходимо анализировать конкретные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования.

На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия финансирования, которая трансформирует обосно ванную рыночную стоимость недвижимости в цену.

Читать далее: ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ