Разделы



Внутренняя ставка доходности проекта

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) – это ставка дис контирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих до ходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубы точными.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточ но трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществ ляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.

1.   Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.

2.   Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

3.   Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем ставку дисконтирования по следующему правилу:

 

•    если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

•    если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

 

4.   Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту. (Рекомендации: поскольку близость произвольно выбираемых ставок дисконтирования к искомой ВСДП не оказывает существенного влияния на точность расчетов, при подборе ставок дисконтирования целесообразно увеличить интервал. Например, если первая ставка дисконтирования – 6%, то вторая может составлять 18% или 22%.)

5.   Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:

а) обозначим интервал


Дистанционные Курсы Форекс - это отличная для Вас подготовиться к успешной работе на рынке Forex!


 


Пример.

Рассчитаем внутреннюю ставку доходности вложений в объект недвижимости Восток.

Затраты – 2000, поток доходов – 450, 500, 600, 800, 900.

1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, составит:

409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378.

2. Определим ЧТСД 2378 – 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.

3.   Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть больше 10%, так как ЧТСД>0.

4.   Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 20%,

375 + 347 + 348 + 385 + 362 = 1817.

п»ї

5.   Определим ЧТСД 1871 – 2000 = – 183, т.е. ЧТСД < 0.

6.   Рассчитаем ВСДП: а) обозначим интервал

б) составим пропорцию и решим уравнение (2378 – 2000) / (2378 – 1817) = (10 – (10 + Х)) / 10 – 20; Х = 6,73%

в) определим ВСДП ВСДП = 10 + 6,7 = 16,7% Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель

ВСДП имеет наибольшее значение.

Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения.

Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель ВСДП.

Все три проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма доходов в том виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении потока доходов во времени оказывают существенное влияние на показатель ВСДП. Внутренняя ставка доходности проекта Y почти в 1,6 раза больше, чем по проекту Z .

ВСДП можно интерпретировать как некий запас прочности проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более при влекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Возможен другой подход к интерпретации ВСДП, которая в этом случае рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающая равную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложений. В первом случае депозит открывается в год осуществления проекта на сумму, равную его стоимости. Во втором случае на пополняемый депозитный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду возникновения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величина депозитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной суммы в конце жизненного цикла проекта.

Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного финан сового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфе ре позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.

Недостатки показателя.

1.   ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного порт феля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

п»ї

2.   ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных по токов в течение экономической жизни проекта, например приобретение недвижимости в рассрочку.

Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следо вательно, ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта.

3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход по ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение маловероят но. Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.

Проблема ранжирования инвестиционных вложений в недвижи мость по совокупности показателей ВСДП и ЧТСД может проявляться в двух основных ситуациях.

Во-первых, при выборе из двух альтернативных проектов один из них может иметь лучшие показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП.

В данном случае объект Б имеет большую величину ЧТСД И ВСДП, что делает его, безусловно, более привлекательным.

Во-вторых, при выборе из двух альтернативных проектов один может иметь большую величину ЧТСД, другой – большее значение ВСДП.

Объект А имеет лучшее значение ЧТСД, объект Б обеспечивает большую величину ВСДП.

Существует некая ставка дисконтирования, которая уравнивает значение ЧТСД по объектам А и Б.

Эта ставка дисконтирования является критической точкой, меняющей привлекательность оцениваемых проектов:

•       если ставка дисконтирования, применяемая аналитиком, крити ческого значения, то более привлекательным является объект А ;

•       если ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в данный объект собственности, больше критической величины, то инвестиционная привлекательность объектов меняется и более выгодным становится объект Б.

Читать далее: Модифицированная ставка доходности