Разделы



Методы и процедура анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и ин терпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динами ки спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спро са и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимо сти позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объ екта недвижимости. Понимание влияния

экономических условии на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуа цией.

Затратный подход предполагает использование рыночной ин формации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных орга низаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функ ционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной инфор мации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно вы делить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1    подход – анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2    подход – анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

п»ї

1 шаг – оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и дохо де населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспек тивах сохранения ситуации.

2 шаг – анализ вероятного альтернативного использования недви жимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод – заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начи нать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, кото рые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1    шаг – понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потен циальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступно го и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2    шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использова ния недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод – определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию не движимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Уроки Форекс - это замечательная перспектива для Вас подготовиться к удачной работе на Форекс!

Идентификация сегмента рынка.

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недви жимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

п»ї

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее веро ятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.

1.   Назначение (тип использования недвижимости).

2.   Физические и экономические характеристики недвижимости:

 

•      размер

•      число арендных договоров

•      потенциальные арендаторы и пользователи

•      физическое состояние объекта

•      проектные параметры и т. д.

 

3.   Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорай она города.

4.   Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбирае мые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5.   Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог – наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и по купательной способности потребителей. Основная задача оценщика – выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта не движимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северозападных и южных областях европейской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

•      текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

•      динамика коэффициентов загрузки;

•      объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

•      реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;

•      наличие свободных земельных участков;

•      динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента , земельные участки;

•      соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

•      особые экономические условия и обстоятельства;

•      влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами изза необычайно высо кой длительности и сложности строительного процесса. Таким

образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и вялый рынок.

Активный (сильный) рынок – это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние мо гут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок – это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупате ли данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние крат косрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от дос тупности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Развитие рынка недвижимости определяется:

•      экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при от сутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

•      финансовыми возможностями для приобретения недвижимо сти, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характе ром рабочих мест;

•      взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономи ческой перспективой того или иного района. Некоторые районы нахо дятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структур ных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием фак торов, определяющих социальноэкономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинноследственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отра зить в виде кривой, получившей название рыбья кость8 (рис. 2.1).

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

1.1.   нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2.   налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3.   отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация.

2.1. производство национального дохода;

2.2.   объем промышленного производства;

2.3.   занятость трудоспособного населения;

2.4.   ставки доходности финансовых активов;

2.5.   платежный баланс страны;

 

2.6   состояние торгового баланса;

2.7   притоки капитала;

2.8   оттоки капитала;

2.9   рост доходов населения;

2.10 индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация.

3.1   э кономическое развитие региона;

3.2   диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3   экономические перспективы развития региона;

3.4   притоки капитала в регион;

3.5   оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1  в озможность межэтнических и военных столкновений;

4.2  отношение к частному капиталу;

4.3  отношение к иностранному капиталу;

4.4  устойчивость политики администрации региона;

4.5  уровень безработицы в регионе;

4.6  популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе.

5.1   экологическое положение в регионе;

5.2   наличие развитой инфраструктуры.


Как видно на рис. 2.1, решающая роль принадлежит макроэконо мическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, обще экономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

•      изменения общей социальноэкономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

•      изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости ;

•      изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

•      изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Читать далее: ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ОПИСАНИЕ
Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости