Разделы



Информационное обеспечение оценки недвижимости

Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.

Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются: 1. Экономические показатели:

•   темпы экономического роста;

•   уровень инфляции;

•   индекс деловой активности;

•   инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

•   уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

•   стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

•   доверие правительству;

•   приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1.   Программы Правительства и прогнозы.

2.   Данные государственных организаций.

3.   Исследования международных финансовых организаций.

4.   Аналитические обзоры информационных агентств.

5.   Электронные информационнопоисковые системы.

6.   Периодическая экономическая печать.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому компетентно сделанные прогнозы Forex могут сделать Вас бесконечно богатым.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

•         в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

•         в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;

•         в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;

п»ї

•         в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок прода жи;

•         первичный и вторичный рынок.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оцен ки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать дан ные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1.      Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2.      Нормативноправовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

3.      Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

 

•         состояние и перспективы развития сегмента рынка;

•         цены и условия осуществления сделки аренды (куплипродажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;

•         уровень эксплуатационных затрат;

•         среднерыночный уровень занятости недвижимости;

•         уровень возможных прочих доходов;

4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

•         укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

•         сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

•         индексы цен в строительстве;

•         удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

•         стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

•         прочая информация.

Основные источники информации.

1.      Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).

2.      Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

п»ї

3.      Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4.      Интервью с собственником и управляющим объекта.

В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология (см. более подробно учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости, М., Дело, 1998).

Читать далее: Подходы и методы к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости