Разделы



Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижи мости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оцен щик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оце ниваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектаманалогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцени ваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Третий этап . Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

•         вещные права на объект оценки;

•         условия финансирования;

•         условия продажи (чистота сделки);

•         время продажи;

•         местоположение;

•         физические характеристики (размеры, вид и качество материа лов, состояние и степень изношенности объекта и др.);

•         физические характеристики;

•         экономические характеристики;

•         отклонения от целевого использования;

•         наличие движимого имущества.

п»ї

По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

Единицы сравнения

Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

Приведем примеры физических единиц сравнения:

•         единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м2.

•         единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, це на за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использо ваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капи тализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектованалогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Расчет и внесение поправок

Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэф фициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объектааналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражаю щий степень различий в характеристиках объектааналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему отлично воспроизведенные прогнозы Форекс могут сделать вас чрезвычайно богатым.

Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2). Они изменяют цену проданного объектааналога на определенную сумму, в которую оценивается разли чие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше со поставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объ ект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

п»ї

К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объектааналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие допол нительных улучшений.

Существует несколько методов определения необходимых попра вок:

•   метод парных продаж;

•   экспертный метод;

•   статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какоголибо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение экспертаоценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно исполь зуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные по правки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть метода корреляционно регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями ка кихлибо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для модели рования стоимости оцениваемого объекта.

Метод валовой ренты

Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают:

1.   Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2.   Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному ва ловому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

•          оценить рыночный валовой (действительный) доход от оценивае мого объекта;

•          определить отношение валового (действительного) дохода к про дажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

•          умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объ екта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какиелибо различия между оцени ваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже уч тены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Общий коэффициент капитализации.

Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последова тельности:

•          отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и дохо дам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;

•          определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

• определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем ум ножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанали зировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использо ванные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

Читать далее: Затратный подход к оценке недвижимости