Разделы



Теоретические основы оценочной деятельности Основные понятия оценки

Понятия стоимость, цена, затраты

В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта.

Стоимость – это общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимости присущи определенные черты.

Первая и самая главная в оценке – это полезность, т.е. стоимость выступает как мера полезности вещи.

Вторая черта состоит в том, что стоимость является мерой умственных и физических усилий человека при создании вещи.

Втретьих , стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. вещь не должна быть общедоступна (спрос должен превышать предложение).

Вчетвертых , вещь, для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги.

Впятых , важно, что в оценке стоимость выражается в деньгах.

В различных источниках литературы содержатся различные опре деления понятия цена.

Цена – это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки;

  это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.

Сегодня стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года Об утверждении стандартов оценки (далее Стандарты оценки), определено, что цена  это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п.8 Стандартов оценки).

Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.

Затраты – это деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях;

  это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

Это затраты не произведенные когдато и кемто при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Они могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость

Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной, ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стоимости и др. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовле творения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.

Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматри ваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком.

п»ї

Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость . Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в стандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) Рыночная стоимость как база оценки. Однако для России большее значение имеет определение рыночной стоимости, которое содержится в Федеральном Законе Об оценочной деятельности в РФ и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по кото рой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства.

Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

1)     открытость рынка, на котором совершается сделка;

2)     конкурентность рынка;

3)     типичная мотивация сторон;

4)     разумная информированность сторон;

5)     достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому правильно воспроизведенные прогнозы Forex могут сделать вас очень состоятельным.

6)     использование типичных средств платежа;

7)     отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком   стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки  сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

п»ї

в) стоимость воспроизводства объекта оценки   сумма затрат в ры ночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки   стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения  стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки  стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки   стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки  стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды.

Экономические факторы:

-    спрос на объект оценки;

-    доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

-    продолжительность получения доходов;

-    риск, связанный с объектом;

-    степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);

-    степень ликвидности объекта оценки;

-    ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

-    затраты на создание аналогичных объектов;

-    соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.

Социальные факторы:

-    наличие и развитость инфраструктуры;

-    демографическая ситуация и др.

Политические факторы:

-    состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;

-    политикоправовая ситуация в стране.

Географические факторы, состояние окружающей среды.

Хотелось бы обратить внимание читателя на то, что характер (вид) финансирования (наличным или безналичным расчетом, с привлечением или без привлечения кредита и т.д.) не оказывает влияния на стоимость, а влияет только на цену объекта оценки.

Принципы оценки

Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и скольконибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:

1.      Принципы, основанные на представлениях собственника (поль зователя).

2.      Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

3.      Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

4.      Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

К принципам, основанным на представлениях пользователя относятся:

-    полезность;

-    замещение;

-    ожидание (предвидение).

Принцип полезности   объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какомулибо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью.

Принцип ожидания . Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми со бытиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.

К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся:

-    остаточная продуктивность;

-    вклад;

-    сбалансированность;

-    возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);

-    экономическая величина;

-    экономическое разделение.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий до ход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производст ва: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и явля ется вкладом.

Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов . Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилуч шим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладаю щим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как пра вило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.

Принцип экономического разделения – это такое сочетание иму щественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечи вается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как след ствие  максимальная стоимость. Имущественные права могут быть раз личными способами распределены во времени и пространстве.


К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:

-    принцип спроса и предложения;

-    принцип конкуренции;

-    принцип соответствия;

-    принцип зависимости;

-    принцип изменения.

Предложение и спрос – это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса  это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке25. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объ емом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.

Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимули рует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их исполь зование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов.

Принцип соответствия . Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет от ражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии  это положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

Принцип изменения . Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объ екта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке.

Принцип зависимости . Стоимость объекта оценки зависит от мно гих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недви жимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

-    отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

-    физически осуществим;

-    экономически эффективен;

-    максимально продуктивен.

Т.е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участ ка с постройками, используется также при определении наилучшего ва рианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.

Процесс оценки

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Он состоит из нескольких этапов.

На первом этапе осуществляется постановка задачи. Здесь иден тифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются свя занные с ним юридические права. Устанавливается цель оценки – воз можность использования заключения об оценочной стоимости (опреде ление рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какойлибо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе вид оцениваемой стоимости, и дата проведения оценки.

Дата проведения оценки (п. 7 Стандартов оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

На втором этапе осуществляется составление плана работ. На этом этапе:

-    составляется график работ по оценке (план и календарный график);

-    устанавливаются источники и способы сбора информации, а также затраты на сбор и обработку информации;

-    разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся информации;

-    определяется вознаграждение оценщика исходя из всех заплани рованных затрат с учетом объема и сложности работ.

На третьем этапе проводится сбор и обработка данных. Здесь осу ществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте. Данные проверяются на полноту и достоверность. Недостоверные данные должны быть отсеяны.

На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводится в п.п. 5 и 6 Стандартов оценки. Кроме того, в п. 18 приводятся особенности использования подходов и методов оценки объектов оценки.

На пятом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в:

-    проверке правильности всех математических расчетов;

-    проверке данных, на которых основывается оценка;

-    проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;

-    обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта – итоговую величину стоимости объекта (см. п.п. 18 20 Стандартов оценки).

На шестом этапе составляется отчет об оценке – готовый документ, предоставляемый оценщиком заказчику и содержащий заключе ние об оценочной стоимости объекта (подробное описание отчета можно найти в статье 11 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, правила со ставления во Временных правилах оценочной практики профессиональ ных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы (Распоряжение Мэра Москвы от 29.06.1998г. № 644РМ)).

Процесс оценки также изложен в п. 13 Стандартов оценки. Одна ко, перечень этапов и их последовательность отличается от предложен ного в данном разделе. Перечень и последовательность этапов предло женных в данном пособии на наш взгляд более приближены к практике оценки, чем представленные в Стандартах оценки.

Читать далее: Математические основы оценочной деятельности. Шесть функций денежной единицы