Разделы



Связь бухгалтерского учета и оценочной деятельности

Данные бухгалтерского учета является одной из самых необходимых для оценки предприятия (бизнеса), а также и других объектов оценки, учитываемых организациями.

Бухгалтерский уче т- как основа отражения экономической информации, представляет собой набор знаний и навыков, безусловно необходимый практически во всех сферах хозяйственного оборота. Принципы бухгалтерского учета имеют прямую связь, как с оценочной деятельностью, так и с отраслями финансового, предпринимательского, корпоративного и гражданского права.

Согласно ст. 1 ФЗ О бухгалтерском учете24, бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Основными задачами бухгалтерского учета являются:

•       формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним пользователям бухгалтерской отчетности -р уководителям, учредителям, участникам и собственникам имущества организации, а также внешним - инвесторам, кредиторам и другим пользователям бухгалтерской отчетности;

•       обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации при осуществлении организацией хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами;

• предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности организации и выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения ее финансовой устойчивости.

Согласно ст. 8 указанного закона, основными требованиями к ведению бухгалтерского учета являются:

•       бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации - в рублях;

•       имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации;

•       бухгалтерский учет ведется организацией непрерывно с момента ее регистрации в качестве юридического лица до реорганизации или ликвидации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

•       организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета;

п»ї

•       данные аналитического учета должны соответствовать оборотам и остаткам по счетам синтетического учета;

•       все хозяйственные операции и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков или изъятий;

•       в бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно.

Обеспечение оценочной деятельности не является прямой задачей бухгалтерского учета. Использование информации бухгалтерского учета в оценочной деятельности должно всегда учитывать свойство стандартов отчетности и оценщику необходимо отдавать себе отчет, что учет лишь отражение экономических параметров активов и обязательств и их объективные свойства могут быть в нем искажены или вообще не отражены. Но, несмотря на это, данные бухгалтерского учета являются основным источником информации в рамках оценки бизнеса, оценки активов и обязательств, находящиеся на балансе организаций.

Согласно законодательству, бухгалтерский учет ведут все организации находящиеся на территории Российской Федерации, а также на филиалы и представительства иностранных организаций, за исключением граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, которые ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном налоговым законодательством РФ, а также организаций, перешедших на упрощенную систему налогообложения, которые освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета, и ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном главой 26.2 Налогового кодекса РФ. Однако, эти субъекты ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

В связи со спецификой целей бухгалтерского учета, необходимо учитывать, что разделение активов, обязательств, существенных событий и результатов деятельности предприятия обусловлены не только свойствами указанных объектов, но и их использовании в данной организации. Различные стандарты бухгалтерского учета по разному адаптированы для целей оценочной деятельности.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, вот почему грамотно составленные прогнозы Форекс могут сделать Тебя неимоверно состоятельным.

Стоит отметить несколько аспектов:

1. В рамках бухгалтерского учета внеоборотные и оборотные активы, учитываются, по первоначальной стоимости приобретения, за вычетом накопленного износа. Исключением являются товарно-материальные ценности, которые оцениваются по методу ФИФО и ЛИФО. Согласно ст. 6 ФЗ Об оценочной деятельности, результаты оценки могут быть использованы для корректировки бухгалтерской отчетности. Предполагается, то такая оценка должна иметь соответствующую цель и задачу. Отечественные стандарты не регламентируют вид стоимости, который предполагается правомерным для отражения в учете. МСФО и МСО признает для этих целей рыночную и справедливую стоимость. Понятие справедливой стоимости не регулируются отечественными стандартами, однако имеет принципиальное значение. Fair value используется для оценки специализированного оборудования, рынок которого ограничен, или оценка которого невозможно в силу его уникальности. Для оценки применяется метод амортизированных затрат на замещение, depreciated replacement cost ,

п»ї

Согласно п. 6 МСФО 16 - справедливая стоимость- это сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами, осуществленной на общих условиях.

Таким образом, понятие справедливой стоимости более широкое, чем понятие рыночной стоимости (см. п. 6.1.1. МСО 1). Различие данных видов стоимости заключается в том, что справедливая стоимость может  быть  определена  как  для  объектов,  в  отношении  которых возможно определить рыночную стоимость, так и в отношении специализированного имущества, в отношении которого определить рыночную стоимость не представляется возможным. МСО закрепляет обязательность определения рыночной стоимости для целей признание ее справедливой. Однако, там, где это невозможно, позволяет использовать метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ). Данный метод является суррогатным, приемлемым к использованию в финансовой отчетности для выведения связанной с рынком стоимости для специализированных объектов имущества или имущества с ограниченным рынком. Таким образом, исходя из смысла МСО можно утверждать , что в рамках оценки для целей отражения в отчетности, составленной по принципам МСФО, всякая рыночная стоимость является справедливой, но не всякая справедливая стоимость является рыночной

Применение в России стандарта depreciated replacement cost затруднено в связи с тем, что российские бухгалтеры не переоценивают активы по современной стоимости, что технически затрудняет применение сравнительного подхода в отношении основной массы активов.

В соответствии с правилами учета, фактически, учитывается только физический износ основных средств. При оценке их рыночной или справедливой стоимости, оценщик должен проанализировать методы начисления амортизации, на предмет их соответствия рыночным параметрам износа активов. Обычно в учете принимаются линейные методы амортизации, начисленные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1 "О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы". Амортизация, начисленная по этим правилам может не соответствовать рыночному устареванию основных средств, особенно в части высокотехнологичного оборудования.

МСО предполагается, что результаты корректировки активов и всех составляющих баланса, которые могут быть откорректированы с учетом определения рыночной стоимости по международным стандартам финансовой отчетности, полученных в рамках оценки бизнеса может быть использовано в финансовой отчетности оцениваемого предприятия25

2. При оценке бизнеса и ТМЦ, необходимо принимать во внимание методы оценки материально-производственных запасов-ФИФО и ЛИФО или других методов, отражаемых в учетной политике организации. Эти методы следующие

•     по себестоимости каждой единицы;

•    по средней себестоимости;

•       по себестоимости первых по времени приобретения материально-производственных запасов (способ ФИФО);

•       по себестоимости последних по времени приобретения материально-производственных запасов (способ ЛИФО).

3.     При анализе данных учета финансовых вложений, следует учитывать, что первоначальная сумма этих вложений может не соответствовать рынку. При их оценке, а также оценке дебиторской задолженности следует проводить верификацию вероятности погашения или реализации этих объектов.

4.   Наиболее достоверными данными бухгалтерской отчетности для оценки рыночной стоимости являются данные об обязательствах организации.

Ориентиром для методологии использования данных бухгалтерской отчетности могут служит международные стандарты оценки. Так, по мнению автора, для установления количественных и качественных характеристик предприятия, оценщик может применять руководство 6 МСО Оценка бизнеса. Согласно этим требованиям, оценщик должен.

1)    Провести финансовый анализ предприятия. Это проводится в следующих целях:

•       для понимания связей отчетов о прибылях и убытках и баланса во времени и установления закономерностей развития бизнеса и связанных с этим рисков;

•       провести сравнение с аналогичными предприятиями чтобы оценить уровень риска и стоимости;

•       скорректировать данные отчетов за прошлые периоды, чтобы иметь видение будущего бизнеса (в форме операционной деятельности, которую предполагается продолжать, в сопоставлении с аналогичными предприятиями, в соответствии с рыночными стоимостями, с корректировкой на непрофильную и случайную деятельность и активы)

2)    Для облегчения понимания рисков и возможностей бизнес а- необходимо проанализировать финансовую отчетность:

•       В денежных показателях

•       В относительных показателях

•       В коэффициентах финансового анализа

3)       Корректировки к ретроспективной отчетности должны производится с учетом степени контроля оцениваемой доли в бизнесе. Так, необходимо обладать достаточной информацией для исключения определенных затрат из модели развития бизнеса, которые могут быть произведены предприятием в будущем. Миноритарные собственники
могут обладать недостоверной информацией о таких предпосылках, что может привести к завышению оценки стоимости их собственности. Кроме того, неконтрольные доли не позволяют принимать решения о проведении   корректировок  в   деятельности   бизнеса,   что   исключает изменение характера действующего бизнеса.

4)                                                                                                                  Непрофильные активы (т.е. активы, без которых предприятие может обойтись в своей деятельности) должны быть прибав лены к денежному потоку в ближайшем периоде их возможной реализации.

5)                                                                                                       По – необходимости ввести корректировку амортизации (в связи с наличием различий в налоговом, бухгалтер ским учетах и в реальном  обесценении

фиксированных активов)

6)              По - необходимости ввести корректировку запасов (из-за различий методов ФИФО и ЛИФО)

7)              По - необходимости ввести корректировку на избыточность вознаграждений собственников, то п- менеджеров, с учетом стоимости замещения их труда

8)   По - необходимости ввести корректировку на расходы бизнеса с контрагентами, принятых на нерыночных условиях

9)       Скорректировать величину налогов, необходимость чего возникла в результате проведения вышеперечисленных корректировок.

Правовые аспекты оценки недвижимости

Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия, как имущественные комплексы признаются недвижимостью.

Согласно ст.131 ГК, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного

наследуемого владения, право постоянного

пользования, ипотека, сервитуты. Орган, осуществляющий государственную регист рацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообла-дателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Данные отношения регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

•       прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

•       правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

•       установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

•       внесение записей в Единый государственный рее стр пр ав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

•       совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ст. 16 вышеприведенного закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

К   заявлению   о   государственной   регистрации   прав   должны   быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ст. 18 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать


информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно ст. 22 закона о регистрации, в отношении предприятия, как имущественного комплекса, подлежат регистрации права на здания, сооружения, и земельные участки.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится в органе по регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие - по месту регистрации правообладателя предприятия. Если правообладатель предприятия зарегистрирован в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории иностранного государства либо лицо, приобретающее в собственность предприятие, зарегистрировано (проживает) на территории иностранного государства, государственная регистрация прав проводится по месту регистрации (проживания) участника сделки (стороны договора), зарегистрированного (проживающего) на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.

Зарегистрированное право на предприятие, а также зарегистрированное ограничение (обременение) права на предприятие является основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный рее стр пр ав по месту нахождения объекта недвижимости.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Формы документов, касающихся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ни регулируются Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

5.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества (параграф 7 30 Главы ГК РФ)

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации .

Читать далее: Продажа предприятия (параграф 8 30 Главы ГК РФ)