Правовые аспекты оценки земли

Фактически, оборотоспособность земельных участков, как объектов права собственности, возникла с принятием Земельного кодекса РФ.

Земл я- ключевой элемент жизни человека, который является природоохранным объектом. Владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно наносить ущерб окружающей среде. Согласно Земельного кодекса РФ, земля может находиться в частной собственности, следственно может отчуждаться и быть объектом гражданского оборота, что является источником возможности определения ее рыночной стоимости.

К принципам регулирования земельных отношений, согласно Земельного кодекса, относятся:

•       учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;

•       приоритет охраны земли²⁷;

•       приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

•       участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю;

•       единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков

•       приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий²⁸;

•       платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату²⁹;

•       деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

•       разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;

•       дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

•       сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Объектами земельных отношений являются:

•       земля как природный объект и природный ресурс;

•       земельные участки;

•       части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Законодательством выделяются следующие категории земель:

•       земли сельскохозяйственного назначения;

•       земли поселений;

•       земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

•       земли особо охраняемых территорий и объектов;

•       земли лесного фонда;

•       земли водного фонда;

•       земли запаса.

Согласно ст. 8 ЗК Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении

•       земель, находящихся в федеральной собственности, -П равительством Российской Федерации³⁰;

•       земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

•       земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

•       земель, находящихся в частной собственности:

o земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

o земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается в :

• актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

•       договорах , предметом которых являются земельные участки;

•       документах государственного земельного кадастра;

•       документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

•       иных  документах  в  случаях,  установленных  федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.