Разделы



Оценка земли

Оценка земли, согласно ст. 66 ЗК РФ регулируется законодательством об оценочной деятельности и о государственной кадастровой оценке земель. В рамках оценочной деятельности в понимании ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, в рамках данного издания, кадастровая оценка земли не будет рассмотрена. Государственная кадастровая оценка несет определенные законодательством цели и предметом оценки рыночной или иной стоимости, в правовом и экономическом понимании, не является.

Так как отечественные стандарты оценки, обязательные к применению, не дифференцированы по объектом оценки, к ней применяются те же правила что и ко всем объектам. Однако Минимуществом РФ были приняты методические рекомендации по оценке земельных участков и прав аренды на земельные участки. Фактически,   эти   рекомендации   являются   стандартами   оценки,   не обязательными к применению О днако эти документы достойны внимания, так как являются рекомендуемыми к применению органом, контролирующим оценочную деятельность и, во-вторых, закрепляют признанные методы оценки данных категорий объектов оценки, что может быть ориентиром в методологии проведения оценочных работ.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости

земельных участков 36

Условиями рыночной стоимости земельных участков являются следующие принципы:

1.Принцип полезности: рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

2.Принцип спроса и предложения: рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

3.Принцип замещения: рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

4.Принцип ожидания: рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности37.

5.Принцип изменения: рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату.

6.Принцип внешнего влияния: рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, от его местоположения и влияния внешних факторов.

7. Принцип наиболее эффективного использования: рыночная стоимость определяется исходя из наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное    использование    может    не    совпадать    с    текущим использованием земельного участка.

п»ї

При     определении     наиболее    эффективного     использования принимаются во внимание:

•       целевое назначение и разрешенное использование;

•       преобладающие   способы   землепользования   в   ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

•       перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

•       ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

•       текущее использование земельного участка.

Данными методическими рекомендациями установлено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке . Однако, данный документ, в качестве рекомендуемых, устанавливает методы, основанные на доходном и сравнительных подходах. Таким образов данный стандарт устанавливает не применимость затратного подхода к оценке данного типа объектов. В общем и целом, специфика земельных участков, действительно исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, так как является природным ресурсом, и не может быть воспроизведена человеком. Методологически, элементы затратного подхода к оценке земельных участков применяются в оценки возмещения ущерба от повреждения или исчерпания ресурсов земельного участка, оценки затрат на восстановления производственной способности земли. Однако применению данного подхода, для оценки рыночной стоимости, существуют объективные экономические и методологические препятствия. Во-первых, рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводят к занижению стоимости более продуктивных и завышению стоимости менее продуктивных земель. Во-вторых, существует методологическое противоречие в определении объекта оценки: оценщик оценивает сам земельный участок, а не улучшения, на нем производимые. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения, однако данные методы, по своей сути не основаны на затратном подходе.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому профессионально составленные прогнозы Forex могут сделать Вас аспидски денежным.

При выборе методов оценки, оценщик должен учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

п»ї

Методы оценки земли

Методы оценки дифференцированы по подходам, а также по применимости к оценке застроенных и незастроенных земельных участков (см. таблицу 5).

Метод сравнения продаж

Сущностью данного метода является расчет стоимости земельного участка исходя из данных о сделках с аналогичными земельными участками. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с аналогичными земельными участками, или, при ее отсутствии, информации о ценах предложения или спроса на участки, признаваемые аналогами.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами. Наиболее важными элементами сравнения являются:

o местоположение и окружение;

o целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

o физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

o транспортная доступность;

o инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

o условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

o условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

o обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность ли другая зависимость покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

o изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

•       определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

•       определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

•       корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

o прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

o прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

o корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

o определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

o экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

•    расчет рыночной стоимости земельного участка путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Читать далее: Метод капитализации земельной ренты