Разделы



Метод предполагаемого использования

Данный метод также основан на пересчет ожидаемых доходов от земельного участка в его стоимость. Однако, в отличие от выше приведенного метода, предполагает их неравномерную структуру (метод капитализации земельной ренты предполагает, что доход от объекта или темы его роста являются постоянной величиной). Фактически, данный метод можно было определить как метод дисконтированного денежного потока земельного участка. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

•       определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

•       определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

•       определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

•       определение                 величины                ставки               дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

•       расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом, под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Занятия Форекс - это прекрасная возможность для Вас подготовиться к удачной работе на Forex!

Метод выделения

Сущностью данного метода является выделение из стоимости земельного участка с улучшениями, определенную с помощью из сравнительного подхода, затрат на создание улучшений, находящихся на оцениваемом земельном участке. Условиями применения данного метода является наличие информации о ценах сделок (а при их отсутствии цен спроса или предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

п»ї

В рамках применения данного метода предполагается следующая последовательность действий:

•       определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

•       определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•       определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•       корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•       расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

•       расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод распределения

Сущностью данного метода является распределения стоимости единого объекта недвижимости на стоимость земли и стоимость улучшений, исходя из их типичного рыночного соотношения. Условиями применения данного метода являются доступность данных о сделках (или, при их отсутствии данные предложения или спроса), с объектами аналогами, информации, позволяющую определить долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, соответствие улучшений наиболее эффективному использованию земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

•       определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

•       определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•       определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

п»ї

•       корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

•       расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

•       расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод остатка

Данный метод является одним из классических не только для оценки земли, но также для инвестиционного анализа. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

•       расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

•       расчет чистого операционного дохода40 от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

•       расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации 41 доходов от улучшений;

•       расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного    дохода    от    единого    объекта    недвижимости    за определенный   период   времени   и   чистого   операционного   дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет    рыночной    стоимости    земельного    участка    путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

•       расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

•       расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

•       расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

•       расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Данные стандарты оценки позволяют использовать другие методы оценки, однако в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Читать далее: Правовые аспекты оценки прав аренды земельных участков