Разделы



Утилизационная стоимость объекта оценки

Стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

2.5.   Ликвидационная стоимость объекта оценки

Это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Согласно п. 10 обязательных стандартов, срок экспозиции объекта оценки это период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Чем более ликвиден объект, тем меньше разрыв между ликвидационной и рыночной стоимостью. Законодательством и рынком могут накладываться значительные ограничения ликвидности. Так, например, законодательством о естественных монополиях установлено значительное ограничение ликвидности активов транспорта, энергетики, газа и прочих монополистических активов.

Одна из методик оценки ликвидационной стоимости имущества представлена в статье А.Ю. Родина Методика определения ликвидационной стоимости имущества, журнал Вопросы оценки №1 2003 г., www . appraiser . ru , раздел информаци я- методики.

Правительственный нормативно-правовой акт выделяет виды стоимости при различных вариантах использования. К ним относятся:

2.6. Стоимость объекта оценки при существующем использовании

Стоимость      объекта      оценки,      определяемая      исходя      из существующих условий и цели его использования.

2.7.   Инвестиционная стоимость объекта оценки

Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях).

Отличие данных видов стоимостей от рыночной в том, что на практике, при определении последней используется моделирование наиболее эффективного использования (НЭИ) объектов оценки на рынке. Принцип НЭИ предполагает рыночная стоимость определяется исходя из наиболее вероятного использования объект оценки, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости данного объекта будет максимальной. Стоимость при существующем использовании предполагает отказ от моделирования НЭИ и, фактически, рассматривает объектом оценки лишь текущее его применение.

В случае наличия инвестиционной стоимости, объект оценки может так сочетаться со свойствами конкретного лица (собственника), его имуществом или целями использования, что может приобретать свойства, которые не имеются аналогичными или идентичными объектами оценки на рынке. Данные свойства могут как увеличивать, так и уменьшать инвестиционною стоимость по отношению к рыночной. Кроме того, инвестиционная стоимость предполагает использование только доходного подхода к оценке.

2.8.   Стоимость объекта оценки для целей налогообложения

п»ї

Это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы13 и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Данный вид стоимости, фактически, определяются не субъектами оценки, а лицами, указанными в соответствующих нормативно-правовых актах. Так, согласно ст. 23 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики обязаны:

•       вести в установленном порядке учет своих доходов (расходов) и объектов налогообложения, если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах;

•       представлять в налоговый орган по месту учета в установленном порядке налоговые декларации по тем налогам, которые они обязаны уплачивать, если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах, а также бухгалтерскую отчетность в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете".

Налоговый кодекс (ст. 40) определяет принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Несмотря на то, что понятие цена и стоимость имеют различное значение, по мнению автора, до принятия иных правил определения стоимости для целей налогообложения, в рамках данного вида стоимости, их можно считать идентичными, так как налоговые органы определяют объективную ценность налоговой базы14. Для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

•       между взаимозависимыми лицами;

•       по товарообменным (бартерным) операциям;

Биржа Forex предлагает каждому желающему получать доход на колебаниях валютных курсов любых мировых валют официально, круглые сутки, не выходя из квартиры и даже не имея специального образования!

•       при совершении внешнеторговых сделок;

•       при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

п»ї

Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:

•       сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);

•       потерей товарами качества или иных потребительских свойств;

•       истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;

•       маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;

•       реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.

При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами,   работами   или   услугами   в   сопоставимых   условиях.   В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. При этом идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться. Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми. При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения. При определении рыночных цен товаров, работ или услуг принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Сделки между взаимозависимыми лицами могут приниматься во внимание только в тех случаях, когда взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты таких сделок. Условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок. При отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких товаров, работ или услуг, а также при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом , определяется как разность цены, по которой такие товары, работы или услуги реализованы покупателем этих товаров, работ или услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца товары, работы или услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя товаров, работ или услуг , а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.

При невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию товаров, работ или услуг, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках. При реализации товаров (работ, услуг) по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, для целей налогообложения принимаются указанные цены (тарифы).

Понятие инвентаризационная стоимости встречается в Приказе Минстроя России от 4 апреля 1992 года №87 Порядок оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности.

Согласно данному документу, определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим пересчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга .

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

При недостаточности в сборниках укрупненных показателей номенклатуры аналогов бюро технической инвентаризации разрабатывает их и представляет заказчику на утверждение.

Физический износ жилых зданий определяется по "Правилам оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86).

Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых известен, определяется по срокам службы.

Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых неизвестен, определяется в соответствии с "Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения" (Ростехинвентаризация , Москва, 1991 год).

Налоговый кодекс определяет инвентаризационную стоимость как налоговую базу налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

Читать далее: Специальная стоимость